Юридическая консультация по вопросам недвижимости


 
 
 

ЮРИДИЧЕСКАЯ КОНСУЛЬТАЦИЯ

Ответы на вопросы:

1. Объясните, пожалуйста, что такое кадастровый паспорт и почему теперь органы регистрационной службы требуют его для сделки купли-продажи вместо технического паспорта? Действует ли уже выданный технический паспорт для сделки?

С 1 марта 2008 г. вступил в законную силу Федеральный закон «О государственном кадастре недвижимости» №221-ФЗ, где государственный кадастр недвижимости является систематизированным сводом об учтенном недвижимом имуществе. Основная цель закона вместо технического учета зданий, строений и сооружений и государственного учета земельных участков ввести единый кадастровый учет всех объектов недвижимости, который будет отражаться в так называемом кадастровом паспорте. Приказом Минюста от 18 февраля 2008 г. №32 утверждены формы кадастровых паспортов. Так после 1 марта 2008 г. Федеральная регистрационная служба для регистрации сделок с объектами недвижимости принимает только кадастровые паспорта, поэтому в территориальных органах БТИ требуется точно указывать какой документ вам требуется и для чего. Однако, данное правило пока не распространяется на садовые, дачные, индивидуальные жилые дома и гаражи, права на которые оформляются в упрощенном порядке в соответствии с так называемой дачной амнистией. В отношении этих объектов по-прежнему сохраняется возможность регистрации права на основании декларации и оформленного по специально утвержденной форме технического паспорта.

Следует особо отметить, что кадастровый паспорт отличается от технического, который выдавался ранее, в частности, в кадастровом паспорте не указывается инвентаризационная стоимость объекта недвижимости, которая обязательно необходима при совершении сделки в нотариальной форме, так как нотариусы именно с инвентаризационной стоимости объекта взимают госпошлину. Поэтому можно посоветовать, заранее определиться в какой форме вы будете совершать сделку в простой письменной или в нотариальной. В настоящее время информацию об инвентаризационной стоимости объекта необходимо получать посредством запрашивания отдельной справки, но в ближайшем будущем органами БТИ планируется прикладывать такую информацию к кадастровому паспорту, так «на всякий случай» без взимания дополнительной госпошлины.

Кадастровые планы и технические паспорта, полученные до вступления в законную силу настоящего Федерального закона, т.е. до 1 марта 2008 г. считаются юридически действительными. Ничего менять и заново получать не требуется.

Отмечу, что в ближайшие два года Законом установлен переходный период, несмотря на то, что Закон уже вступил в силу. Сам единый кадастр объектов недвижимости появится в конце 2011 года. Большая часть информации о земельных участках и объектах недвижимости станет публичной. Сведения о них будут предоставляться неограниченному кругу лиц, публичные кадастровые карты разместят на официальных интернет - сайтах органов кадастрового учета. Это сыграет значительную роль в решении потенциальных покупателей приобрести какой-либо объект недвижимости, так как будет открыта информация о всех обременениях и ограничениях, в том числе, и арестах на объект недвижимости.

2. Можно ли оформить землю по дачной амнистии, если имеется только архивная копия о предоставлении земельного участка для строительства жилого дома уже умершего супруга? Построенный нами дом на земельном участке перешел по наследству детям.

Да, возможно. 9 ноября 2007 г. был принят Федеральный закон РФ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ по вопросу оформления в упрощенном порядке прав наследников, а также иных граждан на земельные участки». Закон вступил в силу 23 ноября 2007 г. В новом законе право оформить участок на себя предоставляется не только владельцам, но наследникам. Так, если наследникам перешли дома, и они, в свою очередь, имеют только свидетельство о праве на наследство на домовладение, а на землю только сохранилась архивная копия, уведомляющая о том, что наследодатель действительно имел законные основания на пользование участком, который ему предоставлялся для строительства жилого дома, то теперь наследники могут также подать на государственную регистрацию права собственности на земельный участок, воспользовавшись этим документом, предоставив при этом кадастровый план на участок. Потребуется согласовать границы участка с соседями и, конечно, провести межевание.

РЕГИСТРАЦИЯ ГРАЖДАН В ДОМАХ НА САДОВЫХ УЧАСТКАХ

3. Почему я не могу прописаться в домике на садовом участке, если этот дом является моим постоянным местом жительства?

В настоящее время ваш вопрос представляется решить положительно, так как 14 апреля 2008 г. вышло Постановление Конституционного суда РФ, где признана не конституционной норма Федерального закона "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", ограничивающая право граждан на регистрацию по месту жительства в пригодном для проживания жилом строении, расположенном на садовом земельном участке в черте земель населенных пунктов. Пока не внесены соответствующие изменения в указанный Федеральный закон, можно прописаться через суд, путем подачи заявления в районный суд по месту нахождения недвижимого имущества об установлении юридического факта, что ваш дом действительно является пригодным для круглогодичного проживания. В этом случае суд назначает техэкспертизу, которая должна установить фундаментальность вашего дома и пригодного для круглогодичного проживания. Ваш садовый земельный участок должен находиться в пределах земель населенных пунктов.

4. Государственная регистрация прав на квартиру, в которой произведена несанкционированная перепланировка.

В соответствии с требованиями ст. 17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации) обязательным приложением к документам, необходимым для государственной регистрации прав, является план объекта недвижимости.

Если в помещении произведены несанкционированные реконструкция, переоборудование, перепланировка, то на государственную регистрацию представляются документы БТИ с соответствующими отметками (например: на экспликации проставлен штамп о том, что разрешительная документация на произведенные перепланировки не представлена, на поэтажных планах изображены «красные линии»). Отсутствие разрешительной документации не является основанием для отказа в государственной регистрации. При этом в свидетельство о государственной регистрации, в графу, описывающую объект, вносится отметка «произведена перепланировка, не согласованная в установленном порядке».

5. Государственная регистрация права собственности на гаражи, расположенные на земельных участках, предоставленных гаражному кооперативу, по дачной амнистии.

В соответствии со ст. 25.3 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация права собственности проводится только в случае, если земельный участок был предоставлен гражданину для индивидуального гаражного строительства или в случае строительства гаража на земельном участке, предоставленном физическому лицу для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности.

Таким образом, государственная регистрация прав на гаражи, расположенные на земельных участках, предоставленных гаражному кооперативу, не может быть осуществлена в соответствии с Законом № 93-ФЗ.

Согласно ч. 4 ст. 218 Гражданского кодекса Российской Федерации член гаражного кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за гараж, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

6. Смерть плательщика ренты.

По договору пожизненного содержания с иждивением получатель ренты передает принадлежащие ему жилой дом, квартиру, земельный участок или иную недвижимость в собственность плательщика ренты, который обязуется осуществлять пожизненное содержание с иждивением гражданина и (или) указанного им третьего лица (лиц) (ст. 601 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, содержание с иждивением, предоставляемое получателю ренты, является платой за переданное в собственность плательщика ренты недвижимое имущество.

В случае смерти плательщика ренты к его наследникам вместе с правом собственности на указанное недвижимое имущество переходит и обязанность по предоставлению получателю ренты пожизненного содержания с иждивением (п. 1 ст. 586, ст. 1175 Гражданского кодекса Российской Федерации). В случае отказа наследников плательщика ренты принять данное недвижимое имущество, либо отказа наследников исполнять обязательства по договору пожизненного содержания с иждивением, получатель ренты вправе в судебном порядке потребовать возврата недвижимого имущества, переданного в обеспечение пожизненного содержания (ст. 605 Гражданского кодекса Российской Федерации).

7. Государственная регистрация договора аренды части помещения.

В соответствии с п. 1 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в аренду может быть передано недвижимое имущество, являющееся таковым в силу ст. 130 Гражданского кодекса Российской Федерации и ст. 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации): земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения. Кроме того, согласно п.3 ст. 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определённо установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды.

В силу п. 3 ст. 26 Закона о регистрации, если в аренду сдаются здания, сооружения, помещения в них или части помещений, к договору аренды недвижимого имущества, представляемому на государственную регистрацию прав, прилагаются поэтажные планы здания, сооружения, на которых обозначаются сдаваемые в аренду помещения с указанием размера арендуемой площади.

Согласно п. 4 ст.18 Закона о регистрации план недвижимого имущества должен быть удостоверен соответствующей организацией (органом) по учёту объектов недвижимого имущества.

В соответствии с Приказом Министерства экономического развития и торговли Российской Федерации от 05.04.2005 № 70 «Об утверждении Положения об аккредитации Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости организаций технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства» технический учет и инвентаризация объектов недвижимого имущества осуществляется организациями, аккредитованными Федеральным агентством кадастра объектов недвижимости на осуществление технической инвентаризации объектов градостроительной деятельности.

Согласно Постановлению Правительства Москвы от 27 апреля 2004 года № 274-ПП «О работе Государственного унитарного предприятия города Москвы Московского городского бюро технической инвентаризации и его взаимодействии с городскими структурами» результаты технического учета и инвентаризации объектов недвижимого имущества (за исключением инженерных коммуникаций) в виде выписки из паспорта БТИ по форме 1а или 1б с экспликацией, планом объекта (поэтажным планом) оформляет ГУП МосгорБТИ.

Учитывая изложенное при аренде части помещения предмет договора должен быть определён в соответствии с экспликацией Бюро технической инвентаризации (небольшая часть описания, выбранная из большого текста).

В случае, если предмет договора сформулирован путем отсылки к документам технического учета – указанные документы должны являться неотъемлемой частью договора и должны быть подшиты к нему.

В силу Постановления Федерального арбитражного суда Московского округа от 11.02.2005 № КГ-А40/440-05 индивидуализация части помещения, указанная сторонами в договоре и приложенная к нему, должна быть достаточной для определения объекта аренды.

8. Возможность государственной регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи недвижимого имущества.

В соответствии с п. 2 ст. 558 Гражданского кодекса Российской Федерации договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Действующим законодательством для договора продажи объектов нежилого фонда условие об обязательной государственной регистрации не установлено.

Соглашение об изменении и дополнении к договору купли-продажи является сделкой, изменяющей отношения сторон, возникшие на основании ранее заключенного договора купли-продажи. В соответствии с п.1 ст. Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение о расторжении или изменении договора заключается в той же форме, что и договор.

Одновременно необходимо отметить, что в случае если отношения по договору купли-продажи исполнены, то изменение условий исполненного договора противоречит нормам действующего законодательства.

Таким образом, в соответствии с нормами действующего законодательства дополнительное соглашение к договору купли-продажи недвижимого имущества нему государственной регистрации не подлежит.